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2026年7月29日 · 租房攻略

2026 英格兰租房合同怎么看：Renters' Rights Act 后的押金保护与费用上限

2026 年英格兰私人租房法律已发生根本变化：Renters’ Rights Act 2025（RRA 2025）自 2026 年 5 月 1 日起实施核心租约改革，多数新旧私人租约转为 assured periodic tenancy，不再使用旧的 assured shorthold tenancy（AST）固定期框架。押金上限仍按 Tenant Fees Act 2019 执行：年租金低于 £50,000 时上限 5 周租金、≥£50,000 时上限 6 周；适用押金保护制度的房东须在收到押金后 30 天内完成保护并提供规定信息。

本篇只讲英格兰。苏格兰、威尔士和北爱尔兰适用不同制度；符合 National Code 的 PBSA、与房东同住的寄宿安排等也可能不属于 assured periodic tenancy，签约前必须先确认合同类型。

2026 年租房合同法律框架变了什么？

最大的变化就是 AST 被废除。新框架下：

  1. 多数私人租约是 assured periodic tenancy：没有传统”签 12 个月、到期续或不续”的固定期合同。租客只要不主动搬走或房东未依法取得房屋占有，租约就持续。
  2. Section 21 “无过错驱逐”废除：房东不能再仅凭”合同到期”就把租客赶走，必须有 Section 8 下的法定理由（如自住、出售、严重欠租等）。
  3. 新增 12 个月保护期：租约开始后 12 个月内，房东不能以”自己要住”或”要卖房”为由驱逐。
  4. 租客通知期上限为 2 个月：合同可书面约定更短期限；没有约定时通常至少提前 2 个月通知，并让终止日落在租金到期日或前一日。
  5. Section 8 驱逐理由大幅扩展：欠租门槛从 2 个月提高到 3 个月，驱逐再出租的限制也更严（用自住/出售理由赶人后 12 个月内不得重新出租）。

如果你住在房东自住房屋里的单个房间（lodger），那通常属于 excluded occupier、不适用 assured periodic tenancy——押金保护规则也不适用。签约前先确认自己的租住性质。

合同必须写清什么？

一份规范的 assured periodic tenancy 应明确：

  1. 双方身份与房产地址、租约起始日，以及合同要求的通知期（不得超过 2 个月，也可约定更短）。
  2. 租金金额、支付频率（通常月付或周付）、是否含账单。
  3. 押金金额，以及它将被存进哪家政府核准押金保护计划。
  4. 房东检查房产需提前 24 小时书面通知（合理进入权条款）。
  5. 宠物：RRA 2025 赋予租客申请养宠物的权利，房东不能无理拒绝；应在合同或补充条款里写清宠物条款。

押金保护的”prescribed information（规定信息）“必须在 30 天内书面给你，写明存到哪家计划、缴存编号和申诉渠道。没收到应立即向房东和押金计划核实；未合规保护会影响房东采取部分收房程序，并可能触发押金赔偿责任，具体后果取决于案情和使用的法定理由。

押金上限与 30 天保护规则

Tenant Fees Act 2019 的押金规则在 RRA 2025 下继续适用，并得到强化：

  1. 押金上限：年租金 < £50,000 时为 5 周租金；年租金 ≥ £50,000 时为 6 周租金。
  2. 保护时限：房东/中介必须在收到押金后 30 天内存入三家政府核准计划之一（Deposit Protection Service、mydeposits、Tenancy Deposit Scheme），并告知缴存信息。
  3. hold deposit（预留订金）：上限为 1 周租金，用于看房后做背调，通常 15 天内不定下来就要退还。
  4. 执行后果：若押金未正确保护，房东的部分收房程序会受限制，租客也可能向法院申请赔偿；不能笼统理解为房东永久丧失全部收房权。

学生公寓 PBSA 的合同和押金细节见英国 PBSA 学生公寓避坑。

哪些费用依法不能收？

Tenant Fees Act 2019 的禁收规定继续有效，以下均属违规收费：

  1. 行政管理费、合同谈判费、申请费。
  2. 背调费（referencing）、信用检查费。
  3. 入住/退出的 check-in、check-out 费、inventory 费。
  4. 续约费、担保人费、强制性退租清洁费。

允许收的主要项目包括租金、合规押金、预留订金、水电与市政税（council tax）、因丢钥匙等产生的合理违约费、租客主动要求改合同的费用（通常上限 £50）、以及提前终止的实际损失。遇到合同列了禁收项目，可向 Citizens Advice、地方市政或中介所属的现有 redress scheme 投诉。新的 PRS Landlord Ombudsman 尚未在 2026 年 7 月面向租客运行，不能把它写成当前投诉入口。

涨租与宠物权利

  1. 涨租：RRA 2025 规定每年最多涨一次，须提前 2 个月书面通知（Section 13 notice），涨至市场租金水平。合同中不得写入”租金自动递增”条款（rent review clause）。租客可向 First-tier Tribunal 挑战涨租幅度，且不会因挑战而被反向涨得更多。
  2. 养宠物：assured periodic tenancy 租客可书面申请养宠物，房东通常须在 28 天内书面回复，不得无合理理由拒绝。若认为拒绝不合理，先向房东或中介投诉，并按 GOV.UK 当前指引寻求地方市政或现有 redress scheme 帮助；不要依赖尚未上线的 PRS Landlord Ombudsman。

学生还要注意什么？

  1. 市政税豁免：全日制学生住户依法免交 council tax；入学后要及时向市政登记学生身份。
  2. 担保人（guarantor）：国际生常被要求提供英国本地担保人，或购买商业担保服务，签约前问清。
  3. 押金自查：30 天后没收到保护确认，主动联系房东/中介并向押金计划方核实。未合规保护可能限制房东的部分收房程序，并可能让租客有权申请赔偿，但不能把它当作永久阻止收房的保证。

退租时如何拿回押金、做房屋验收，步骤在留学生退租押金退还清单。

FAQ

英国押金最多收几周？

年租金低于 £50,000 时上限 5 周租金，年租金 £50,000 及以上上限 6 周，依据 Tenant Fees Act 2019（RRA 2025 继续适用并强化执行）。

2026 年后还有 AST 吗？

对英格兰多数私人租约而言，2026 年 5 月 1 日起不再使用 AST，而转为 assured periodic tenancy；但符合 National Code 的 PBSA、寄宿家庭和其他法定例外不在这一概括内，英国其他地区也适用不同制度。

房东 30 天没存押金怎么办？

适用押金保护制度时，房东须在 30 天内完成保护并给你规定信息。逾期应向押金计划方核实并保存证据；房东的部分收房程序可能受限，租客也可能申请赔偿。2026 年 7 月新的 PRS Landlord Ombudsman 尚未运行，当前可先咨询 Citizens Advice、地方市政或押金计划。

留学生要交市政税吗？

全日制学生住户依法豁免 council tax，但需向市政登记学生身份，否则可能被误列账单。

行政费、背调费能拒付吗？

能。Tenant Fees Act 2019 禁止这些费用（RRA 2025 实施后继续适用），合同里出现可拒绝并向 Citizens Advice、地方市政或中介所属 redress scheme 投诉。

房东能随便涨租吗？

不能。每年最多涨一次，须提前 2 个月书面通知，涨至市场租金水平；租客可向 Tribunal 挑战。合同里的”自动递增”条款不合法。

租住房东家里的单间也受 assured periodic tenancy 保护吗？

通常是 excluded occupier 而非 assured periodic tenancy，押金保护规则不适用，签约前先确认自己的租住性质。